苏州杭州等二线城市房价开跌了哪些地方还在支撑

第一财经日报

6月13日，国家统计局发布的2016年1~5月份全国房地产开发投资和销售情况显示，全国的房地产开发投资继续增长，住宅投资占据了近七成；另一方面，继北上深等一线城市楼市交易降温后，苏州、南京、杭州等热点二线城市的楼市交易大幅降温，但成都等非热点二线城市的楼市却继续走高，因此库存待售面积也进一步减少。

房地产开发投资继续增长，住宅投资占了七成

国家统计局数据显示，2016年1~5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

从地区来看，1~5月份，东部地区房地产开发投资20118亿元，同比增长6.0%，增速比1~4月份提高0.2个百分点;中部地区投资7044亿元，增长11.6%，增速回落0.7个百分点;西部地区投资7402亿元，增长5.8%，增速回落0.8个百分点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从房地产开发投资增速数据来看，1~5月份增幅略有收窄，很重要原因是此前1~4月份房企拿地相对积极，各类投资需求在快速释放，投资数据已经在一个高位，所以5月份以来也不可能无限制地继续攀升。但从此类投资数据的增幅来看，大体上介于5%~10%的区间，应该认为在供给侧改革思路下房企投资意愿依然是比较强的。当然从一个阻力来看，包括公司债[0.06%]在内的直接融资成本或有上升趋势，这会使得部分企业在投资策略的制定上不会如此前3、4月份那么高调。

数据显示，1~5月份，房地产开发企业房屋施工面积651338万平方米，同比增长5.6%，增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积446436万平方米，增长3.7%。房屋新开工面积59522万平方米，增长18.3%，增速回落3.1个百分点。住宅新开工面积40767万平方米，增长16.2%。房屋竣工面积32028万平方米，增长20.4%，增速提高0.3个百分点。其中，住宅竣工面积23438万平方米，增长19.6%。

1~5月份，房地产开发企业土地购置面积7196万平方米，同比下降5.9%，降幅比1~4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2295亿元，增长4.7%，1~4月份为下降0.2%。

严跃进指出，从房企土地购置面积的增速来看，跌幅继续收窄，这和目前各城市土地市场供求两旺的态势有关系。而且从结构上看，也主要是二线城市的土地市场开始趋于火热，对于全国土地市场的升温有直接的拉动作用。土地市场交易活跃，得益于近3个月市场销售总体不错，房企拿地的资金面相对宽裕。部分房企也加大了对一些“黑马”类型城市的评估，进而做好了对此类城市拿地和投资的准备。但土地市场是否在6月份会继续延续火热态势，还要看后续的融资环境等因素。

库存继续减少，非热点二线开始活跃

1~5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点。其中，住宅销售面积增长34.2%，办公楼销售面积增长44.0%，商业营业用房销售面积增长18.1%。商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。住宅销售额增长53.4%，办公楼销售额增长72.8%，商业营业用房销售额增长21.2%。

从地区来看，1~5月份，东部地区商品房销售面积24169万平方米，同比增长40.4%，增速比1~4月份回落6.8个百分点;销售额24078亿元，增长62.9%，增速回落9.4个百分点。中部地区商品房销售面积12345万平方米，增长33.2%，增速回落0.2个百分点;销售额6804亿元，增长43.8%，增速提高1.1个百分点。西部地区商品房销售面积11440万平方米，增长20.3%，增速回落0.2个百分点;销售额5894亿元，增长20.4%，增速提高0.1个百分点。

5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。

严跃进认为，商品房销售数据的累计增幅有所收窄和目前二线城市开始降温有关，比如此前比较火爆的杭州、苏州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈现出市场交易下跌的现象，就和需求提前释放等因素有关系。之所以没有大跌在于类似成都等非热点二线城市的市场交易开始上升，这对于整个房地产市场的交易热度维护依然是有积极作用的。从后续市场数据看，依然会继续下跌。但另一方面看，能够支撑该曲线上涨的一个牵引力，在于如果购房者预期二线城市会收紧购房政策，那么可能在6月份依然会出现积极购房的现象。

商品房以及商品住宅的待售面积来看继续下滑，与三四线城市市场销售总体较好的态势有关，也体现了去库存战略积极实施的有效性。严跃进提出，在去库存的同时需要警惕房价快速上涨的风险，尤其类似昆山、无锡、东莞、廊坊等大城市周边的三四线城市，去库存效果虽然不错，但房价上涨也较明显。而其他中西部三四线城市的去库存效果较明显的同时，房价上涨态势也相对温和。

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