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商住房将限购今年或是最后的盛宴

发布时间:2021-01-07 14:59:51 阅读: 来源:防撞角厂家

北京青年报

2016年,商住房市场可以用跌宕起伏来形容。先是通州限购,后是门头沟“乌龙”,全面限购的传言使商住房市场风声鹤唳。这不,各种风波还未平息,顺义又传出有关部门不允许商住房样板间开放、不允许对外宣传的消息。而作为北京市场参照物的上海,预计年底会出台新政策,对商住房以及酒店式公寓实行限购政策,外地人在上海满3年社保才能买……看来,商住房进入限购时代已经难以避免,目前,北京的开发商一方面加紧甩货,加速快跑;一方面未雨绸缪,为随时而来的限购做好了准备,各种销售策略已经埋好了伏笔,或许,未来买商住房的人们很可能成为房产的租客。

商住房 准备最后的晚宴

刘先生前几天去顺义某商住项目看房,在售楼处听售楼小姐的介绍后,非常有意向购买,提出参观样板间,得到的答复是不能看,因为顺义区有关部门给辖区内商住项目下达了样板间“禁看令”,原因不明……由于该项目性价比很高,刘先生只好边埋怨边下了订单。

在好的地段,即使限购令预期加重,也难以改变商住房热销的局面。

2016年上半年,北京市商住新增供应24496套,同比上涨87%;成交33467套,同比上涨507%;成交面积230.7万平方米,同比上涨493%;成交均价27990元/平方米,同比上涨22%;成交金额645.75亿元,同比上涨623%;目前存量44116套。

在数据的背后,是商住房各种火爆的销售现场。6月6日,门头沟暂停商住网签,到6月14日,市住建委模糊回应“北京将全面停止商住网签的消息不属实”,短短9天时间里,北京商住签约166亿。6月商住签约量破万套,刷新历史最高成交纪录的同时,商住销量占到当月商品住宅的比重也高达72%,同样创下新高。

那么,到底是什么原因,催生了购房者的恐慌,造成了商住房的抢购潮?据亚豪机构市场总监郭毅介绍,2016年上半年,北京纯商品住宅市场的供需比接近1:2,市场严重的供需失衡造成房价飙涨,今年纯商品住宅的套均成交总价高达509万元,是2012年的两倍之多。新入市的住宅项目中,千万总价已经是基本的起步价格,未来,北京住宅市场将会彻底沦为豪宅的角斗场,所以,商住房总价优势得以显现,成为人们争相购买的香饽饽。

除了价格,限购则是摆在购房者面前的又一关卡。北京的住宅限购已经执行5年之久,此后通州又颁布了加强版限购,没有资格购房的人群一房难求。商住则恰恰解决了购房者的痛点,近年来产品趋向于高品质和高舒适度,同时,产品定位面向首置、改善、商务型人群的细分,加之平层、LOFT、别墅等丰富的产品形态,今年开始,商住销量已经全面超越住宅,成为购房首选。

因此,如果商住一旦限购,无资格买房人群将会失去最后一次购房的机会,因此购房者的恐慌心态开始蔓延,最终点燃了商住交易量爆发的火药桶。

另一方面,开发商手里大量商住库存,也不敢怠慢。一改以往低开高走、小步慢跑的营销节奏,推出大量房源,而且价格很“亲民”,更加速了交易的速度与热度。位于丽泽金融商务区核心的综合体首创中心·天阅公馆上月推出了一期的商务型公寓产品,当期销售额冲破12亿、去化率超过90%以上。而同时期,顺义、大兴等地的商住房楼盘都爆出日光的消息。

而在2016年上半年的商住销售排行榜单中,前三名的销售数字令人咋舌,其中有开发商唯恐限购令不期而至,索性将所有房源自己买下,转成二手房卖给买房人。创造了房地产历史上销售奇迹的同时,也让这种自买自房的做法成为一时谈资。

商住房的尴尬

商住房,在房地产市场是一个“怪胎”。

众所周知,商住是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品,严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。

通常情况下,商业公建用地的容积率指标设定得比较高,转为居住用途来进行产品设计的话,规划布局以及水、电、管道的排布都与原本的商业办公属性截然不同。因此,对于商住产品的限制只有前置到规划审批环节操作性才更强,而一旦进入到销售管控才加以管制,会有两种情况发生。

其一,如果对购房资格的限定要求与住宅相同,也就意味着认同商住产品的合法合规,意味着未来城市建设用地的属性只有可散售与不可散售的区别,意味着北京城市规划的无效,这个可能性能有多少?

其二,如果与通州相同,在商业公建用地上开发的商品房只允许公司名义购买,那么已经报规完成且施工已经达到规划层数一半(北京申请预售许可证的规定)的商住产品将会是一个多么尴尬的存在!公司没法用、个人买不了,开发商改规划调产品成本巨大,怎么破?

严格地说,商改住并不合法。很多商业公建的土地招标文件都会规定,“不得采用单元式或公寓式的布局形式”,这构成了商住限购的法理基础。但多年来,北京市有关部门对商改住是默认的。否则北京市有关部门就不可能给它们发销售许可证,这些项目也通不过政府的各类验收。现存庞大的商住(公寓)供应量,是政府部门明知而默认的结果。

这些问题导致了商住房在市场上的尴尬。明明成为市场的宠儿,却不敢大肆宣传,动不动还得面临有关部门的整顿、停止网签;明明做成了有厨房有洗手间的居室,在验收时还得先把厨房洗手间封起来,验收过后再打开;明明是商水商电,有时却可以接入民水民电,但一经发现就是大问题……这种尴尬证明一点:市场需要这样的产品,但名不正言不顺,随时可以被封杀。

之所以需要这样的产品,原因是北京住宅用地供量减少、地价高企已成事实,北京商品住宅市场的豪宅化也摆在了面前,用三个数字足以印证这一点。

第一,截至6月,今年北京商品住宅的成交均价为35773元/平方米,相比2015年上涨了5888元/平方米;第二,今年北京商品住宅的套均成交价格为503万元,而2015年是372万元,增加了131万元。第三,今年北京商品住宅的供需比是1:1.7,而2015年是1:1.1。

商住一旦限购 市场将会怎样

可以说,过去多年,庞大的商住项目,为缓和北京楼市已然紧张的供求关系,作出了巨大贡献。如果对商住项目全面限购,会发生什么情况?

让我们先来看看商住项目究竟有多大的体量。据某机构提供的一份数据显示,2012年至2015年,北京出让纯住宅和纯商办用地218宗,规划建筑面积3083万平方米,出让商住及含商住类土地156宗,规划建筑面积2399万平方米。商住用地占全部供应的43.76%,超过纯住宅用地占比。值得说明的是,由于项目常常涉及多个合作方和股权交叉等现象,这些数据可能并不权威、准确。比如,有分析师称,商住用地占比约为30%。因此,如果一旦商住限购,北京房地产市场将受到巨大影响。

第一种可能是房价将暴涨。通州商业、办公和公寓限购后的一个月(5月5日至6月5日),公寓仅成交13套,接近冰冻,而此前的一个月成交高达6004套。过去4年商住项目规划供应量已超过纯商品住宅的规划供应量,参考通州商住项目限购后基本处于冻结状态的表现,在商品住宅供需比已经失衡的情况下,相当于供应再减少一半以上,那么房价只有暴涨。

第二种可能是房价将暴跌。商住房限购后,不排除个人通过注册公司来买房,但持有成本远高于个人。这部分的销量会非常少。开发商为了减少库存和资金压力,尽快套现,就只有大幅降价。由于商住项目占整个供应量的比例高达43.76%,它大幅降价势必引发整体房价的大跌。

与此相关,一批开发商将出现危机。据上述机构数据,过去4年规划面积2399万平方米的商住项目,仅有877万平方米形成市场供应,仅占全部2399万平方米出让面积的36.56%,也就是说,还有约1520万平方米未形成供应,每平方米按4万元计算,库存价值超过6000亿元。假如全面限购后像通州这样,一个月的成交量剧降99%,3个月以后,一些商住项目占较大比例的开发商,资金链将出现断裂。

由于商住项目占比高,货值大,如果一批开发商资金链出现断裂,就有可能引发区域的金融风险。去年以来,融资成本下降,开发商的融资额和负债率整体上呈上升趋势。任何一个大城市都无法承受房价瞬时暴跌的风险。

正如通州两次加码限购一样,主导决策的显然不是区一级政府。以上两种情况,都不是北京市有关部门愿意看到的。

不过,此轮房地产调控的原则是“因城施策”,因此也可以是“因区施策”,如通州已开先例,而上海有可能年底出台类似措施。但是,即便不是全面统一限购,而仅仅准备将商住限购扩大到更多行政区域,有关专家也认为,北京商品住宅供求关系已然相当紧张,此时再片面减少有效供应量,必然破坏市场的脆弱平衡,导致房价的剧烈震荡,不是暴涨就是暴跌。

商住房的未来 买房人或许成为房客

在商住房已经全面限购的通州,开发商目前如何卖房?

答案是照样卖!

一是拿公司名义买卖。这也是最直接的办法。以往商住房没有限购时,这种方式会涉及各项税费,购房成本增大,但在非常时期,这种做法无疑是救命稻草。由于商住房面积小,总价低,即使交纳各种额外费用,但相比起买不了房,这些成本可以忽略不计。

除了买房人自行拿公司名义买房,有些开发商也会帮助买房人注册公司,往往将几位买房人放在一个公司名下,股权比例划分好,股东原则制定好(主要就是指出让房屋时的责权)即可。特别需要指出的是,商住房本身就可以注册办公,可谓得天独厚的条件。

二是将销售型物业改为租赁型物业。

6月3日发出的《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的意见》提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,水、电、气执行民用标准。

一些开发商看准这个由头,开始打租赁概念,改商住房为租赁房。

不禁有人要问:开发商拿地时,是按照目标土地可建成公寓出售来回收成本,有关部门对此也是心知肚明并默认的;如果中途让其改出售为出租,这些项目恐怕100年也收不回成本。开发商会这么傻吗?

开发商当然不会这么傻。通州一个老商住项目负责人向记者透露,由于限购,通州的商住房销售进入冰冻期,开发商开始纷纷想办法出货。其中,改商住公寓为长租公寓是一个补救的措施,即开发商与业主签订租赁合同而非销售合同,40年产权的公寓,租20年送20年,价格仍然坚挺,其实仍然是换汤不换药的做法。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,相对于个人,受到政策鼓励更大的可能是企业,企业拿到商业用地或者公建用地之后,如果用于租赁,就可以按照民用水电气去收取,这样可以调整前期一些地块规划不合理的情况,也令这部分商业和公建土地库存得到去化。商业用房改为租赁之后,当前由于二手房成交量过高导致租赁房源减少的现象会得到缓解。同时鼓励刚需形成梯级消费,不要一进入社会就要买房,而是鼓励租房。

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