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商住房频遭打击买了的朋友该怎么办

发布时间:2021-01-07 19:20:43 阅读: 来源:防撞角厂家

大伟看楼市

最近商住市场很疯狂,多个城市调控对“商住”下了死手!

因为不限购,又可以居住,商住公寓从过去人见人爱的香饽饽,开发商拼命抢地的优质资产,变成了人人喊打的过街老鼠。

政策最严厉的莫过于北京:这一轮北京所有政策都可以说用到了极致!

3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》

4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》

其次是上海:

4月21日,上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,加强对经营性用地出让的管理,本规定自2017年4月10日起施行,有效期至2022年3月31日。

《规定》要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出,出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

广州不得销售给个人:商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。

房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。

那么什么是商住?这些政策影响有多大?未来还有多少城市会蔓延调控商住?还能买商住吗?小业主手里的商住咋办?

1、商住这个概念:

商改住这个概念并非产权概念,而是使用用途的概念,就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户,不能使用学区等住宅配套。

购买时,首付款跟商办物业一样,需要50%首付10年贷款期,且用不了公积金,不计算住宅贷款次数。另需要注意的是:改变的只是建筑形式及使用功能,用地的规划性质是不会改变的,所以产权还是40年或者50年的。

2、为什么商改住为比较活跃

在08年之前公寓基本没有成规模市场,因为很简单:房价绝对值太低,均价不到1万的市场下,公寓也要成本,便宜不了多少,而且得房率、配套等先天缺点存在。

产生公寓的原因是因为其他政策,特别是11年限购后,土地供应结构:

即使在住宅土地中,也配套了大量的公建类物业。

活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化,商办类,是否居住完全看使用用途,soho与写字楼的区别其实主要只有两点,隔间大小+生活设施配套。

商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价(一般计算,商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右),而且不具备住宅的配套,一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%,而且不限购。

所以从2011年全国开始,全国执行非常严格的一二线城市限购,给了商住公寓市场空间,被限购抑制了的投资需求,和部分刚需,进入了商住房市场。

从出租角度看,商住房的价值与住宅类似,所以租售比比住宅要高很多。

另外从套总价角度看,商住房一直活跃在总价200万以内,这样就使得商住房的投资属性非常强。

公寓虽然首付要求一半,但依然很多总价在100万上下,这使得刚需有买房的可能性。毕竟在北京双职工年收入在20万以内的是主流,而这部分人群200万的确是上限。

目前开发商手里的土地市值过万亿:

北京过去十年里,合计出让1701宗招拍挂土地,其中721宗工业用地,剔除这部分之外,合计有大约980宗地块,其中除少部分R2住宅用地外,其他全部或者部分为商办属性,也就是说,住宅用地中的25%左右为商办属性配套,商服+综合基本全部为商办。

也就是说,过去十年,北京供应了商办类用地大约7000万平米。

而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米,也就是说,只考虑这10年的供应与成交,大约就有2500-3000万平米的潜在库存。

再计算大约2年周期的土地库存,合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。

按照每平米土地(市值)2万计算,大约9000-10000亿的土地价值。

3、还能买商住吗?

商住一直是一个尴尬的产物,在一二线城市因为限购或者住宅高价,才有商住的市场空间。三四线住宅都库存积压,商住自然就不存在市场。

那么未来一二线城市商住的政策压力将越来越大,特别是一线城市,除了核心区,商住持有的价值不高。

所以包括未来小业主手里持有的商住,比如北京五环外除了通州持有的价值都不高。

4、价格会跌吗?

很多人说,既然后面不增加供应了,比如北京要求500平米单层,上海必须整层销售,那么当下已经进入小业主手里的商住是不是会成为稀缺品?

这部分交易价格合计1万亿,而按照房价上涨角度看,目前市值已经在2.5万亿左右。再计算2007年之前的市场库存量,整体看,预计还有2.5万亿以上(10年前商业属性比例虽然不高,但多年累积)。

注意了,政策渐进施压的空间是:

1:开发商的存量土地规划,2:开发商手中的待售物业,3:小业主手里的居住属性。

包括开墙破洞等,都在严格治理,整体看,从市场角度,小业主的商办物业很可能也会面临拆除居住功能的可能性,比如通了燃气的,很可能率先被治理。

这种情况下,除了核心区,其他持有的价值降低,而住宅的价值则提高。

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